Acasă / Macroeconomie / Piața imobiliară națională
Analiză activă
Piața imobiliară națională
22 de piețe imobiliare naționale, inclusiv România, notate pe aceleași 14 condiții, cu date BIS și FMI: prețul real al locuințelor, datoria gospodăriilor, dobânda reală.
Întrebări la care răspunde analiza
- În ce țări sunt locuințele scumpe sau ieftine față de propriul istoric, în termeni reali?
- Unde e cererea susținută de economie și de un deficit real de locuințe, și unde de credit ieftin sau de investitori străini?
- Cum se compară piața imobiliară din România cu cele din regiune și cu marile piețe ale lumii?
Piețele imobiliare de pe radar
22 piețe imobiliare naționale, notate pe 14 condiții adaptate locuințelor. Cinci condiții se calculează automat din date oficiale (BIS și FMI), după formule publice; celelalte nouă sunt judecată, cu justificare și surse pentru fiecare țară. Notele sunt înghețate în instantaneul din 2 noiembrie 2026 (amprenta SHA-256 în fișierul .sha256). Datele de intrare se actualizează automat în fiecare vineri; BIS publică prețurile locuințelor trimestrial, cu o întârziere de câteva luni.
| # | Țara | Condiții | Scor | Fond / formă | Preț real, 1 an | Față de media pe 10 ani | Datoria gospodăriilor | Dobânda reală |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Germania | 9/14 | 6,48 | Fond fără formă | -1,9% | -5,9% | 50% din PIB | -0,8 pp |
| 2 | Polonia | 8/14 | 6,48 | Fond confirmat | +3,3% | +15,2% | 23% din PIB | -0,2 pp |
| 3 | Franța | 8/14 | 5,42 | Fond în confirmare | -2,8% | -6,4% | 61% din PIB | -0,6 pp |
| 4 | Cehia | 7/14 | 6,08 | Fond confirmat | +6,4% | +18,1% | 31% din PIB | +1,3 pp |
| 5 | România | 7/14 | 5,82 | Fond în confirmare | +1,5% | -6,4% | 11% din PIB | -0,1 pp |
| 6 | Irlanda | 6/14 | 5,42 | Fond în confirmare | +2,3% | +15,4% | 30% din PIB | -0,9 pp |
| 7 | Danemarca | 5/14 | 6,22 | Fond confirmat | +7,6% | +13,4% | 85% din PIB | -0,1 pp |
| 8 | Statele Unite | 5/14 | 5,94 | Fond confirmat | -2,6% | +6,8% | 69% din PIB | +0,1 pp |
| 9 | Austria | 5/14 | 5,84 | Fond în confirmare | +0,1% | -4,5% | 44% din PIB | -1,1 pp |
| 10 | Regatul Unit | 5/14 | 5,68 | Fond în confirmare | +0,1% | -4,7% | 76% din PIB | +0,3 pp |
| 11 | Australia | 5/14 | 5,54 | Fond confirmat | +4,2% | +11,7% | 112% din PIB | +0,7 pp |
| 12 | Spania | 5/14 | 5,48 | Fond în confirmare | +8,6% | +24,1% | 44% din PIB | -2,4 pp |
| 13 | Italia | 5/14 | 5,40 | Fond în confirmare | +1,0% | +0,2% | 36% din PIB | -1,7 pp |
| 14 | Suedia | 4/14 | 5,96 | Fond fără formă | +4,3% | -4,8% | 83% din PIB | +0,6 pp |
| 15 | Japonia | 4/14 | 5,64 | Fond în confirmare | +2,4% | +7,2% | 65% din PIB | -0,8 pp |
| 16 | Țările de Jos | 4/14 | 5,56 | Fond în confirmare | +1,2% | +16,1% | 94% din PIB | -0,8 pp |
| 17 | Portugalia | 3/14 | 5,42 | Fond în confirmare | +12,8% | +47,1% | 53% din PIB | -1,1 pp |
| 18 | Noua Zeelandă | 3/14 | 5,34 | Fond în confirmare | -4,6% | -9,0% | 90% din PIB | -1,0 pp |
| 19 | Canada | 3/14 | 5,06 | Fond în confirmare | -6,7% | -11,7% | 100% din PIB | -0,6 pp |
| 20 | China | 3/14 | 4,84 | Fond în confirmare | -7,0% | -18,0% | 61% din PIB | +2,1 pp |
| 21 | Ungaria | 2/14 | 4,94 | Formă fără fond | +8,2% | +33,5% | 17% din PIB | +3,9 pp |
| 22 | Emiratele Arabe Unite | 2/14 | 4,10 | Formă fără fond | — | — | 25% din PIB | — |
Fiecare țară, condiție cu condiție
Deschide o țară ca să vezi nota la fiecare condiție, datele din spatele notelor calculate și justificarea notelor de judecată. Condițiile fără date primesc 5 (neutru) în scor și nu sunt considerate îndeplinite.
Germania · 9/14 · scor 6,48 · Fond fără formă
După corecția din 2022–2024, construcțiile noi au scăzut puternic, iar deficitul de locuințe din marile orașe s-a adâncit. Piață predominant de chirie, cu reguli stabile și multe orașe mari. Creșterea economică slabă limitează cererea.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,3% în 2026, șomaj 4% |
| C2 | Disciplina ofertei | 8 | Oferta nouă e disciplinată: nu există un val de apartamente goale. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 6 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 49,9% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 9 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 3,3% = -0,8 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 9 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 8 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 7 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -5,9% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 7 | Atenție echilibrată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 4 | Prețul real al locuințelor scade. Date: prețul real -1,9% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 7 | Puțini investitori pe același pariu. |
| C14 | Risc | 8 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Polonia · 8/14 · scor 6,48 · Fond confirmat
Economie în creștere solidă, cu mai multe orașe mari dinamice (Varșovia, Cracovia, Wrocław, Gdańsk, Poznań) și un deficit de locuințe recunoscut. Creditul subvenționat din 2023 a împins prețurile în sus; ritmul s-a temperat odată cu scăderea dobânzilor. Investitorii care cumpără pentru închiriere au o pondere în creștere în marile orașe.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 6 | Cerere moderată: creștere și locuri de muncă la nivel obișnuit. Date: creștere 3,4% în 2026, șomaj 3,2% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 8 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 22,9% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 8 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 7 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 7 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 3,75% (2026-11-03) − inflație 4,0% = -0,2 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 8 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 7 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 2 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +15,2% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 7 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +3,3% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 7 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Franța · 8/14 · scor 5,42 · Fond în confirmare
Piața a corectat după creșterea dobânzilor și se redresează lent. Cererea e diversificată geografic, dar instabilitatea politică și bugetară din ultimii ani apasă încrederea.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 1 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 0,4% în 2026, șomaj 8,4% |
| C2 | Disciplina ofertei | 7 | Oferta nouă e disciplinată: nu există un val de apartamente goale. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 5 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 60,5% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 7 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 7 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 3,1% = -0,6 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 7 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 6 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 8 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -6,4% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 7 | Atenție echilibrată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 4 | Prețul real al locuințelor scade. Date: prețul real -2,8% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 7 | Puțini investitori pe același pariu. |
| C14 | Risc | 5 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Cehia · 7/14 · scor 6,08 · Fond confirmat
Instituții solide și risc politic mic, dar autorizarea construcțiilor e lentă, iar oferta nouă rămâne sub nevoi, mai ales la Praga. Locuințele sunt printre cele mai scumpe din Europa raportat la venituri.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,8% în 2026, șomaj 3% |
| C2 | Disciplina ofertei | 4 | Se construiește mult peste nevoi sau stocurile de locuințe nevândute sunt mari. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 7 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 30,8% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 6 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 9 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 3,75% (2026-11-02) − inflație 2,5% = 1,3 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 5 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 7 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 1 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +18,1% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 8 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +6,4% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 8 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
România · 7/14 · scor 5,82 · Fond în confirmare
Prețurile locuințelor au crescut nominal cu 7,8% în primul trimestru din 2026 (Eurostat), peste media UE; ajustată cu inflația, care a rămas ridicată, creșterea e mult mai mică. Dezvoltatorii premium raportează prețuri medii în creștere. Rata proprietății e printre cele mai mari din Europa și cererea vine mai ales de la cei care locuiesc efectiv în apartamente, nu de la fonduri. Fondul de locuințe e vechi, iar marile orașe (București, Cluj, Iași, Brașov, Timișoara) atrag oameni. Riscurile sunt fiscale: deficitul bugetar mare a adus creșteri de taxe și o dobândă încă ridicată.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 1 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere -0,5% în 2026, șomaj 6,5% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 9 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 10,7% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 7 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 8 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 6 | Instituții acceptabile. |
| C7 | Costul creditului | 7 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 6,5% (2026-11-03) − inflație 6,6% = -0,1 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 7 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 8 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -6,4% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 6 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +1,5% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 7 | Puțini investitori pe același pariu. |
| C14 | Risc | 5 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: Romania Insider: prețurile locuințelor +7,8% în T1 2026 (Eurostat); Agerpres: prețurile apartamentelor în 2026
Irlanda · 6/14 · scor 5,42 · Fond în confirmare
Deficit acut de locuințe, cerere puternică din partea angajaților multinaționalelor și imigrație ridicată. Prețurile au depășit vârful din 2007; oferta nouă rămâne mult sub nevoi.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 1 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere -1% în 2026, șomaj 5% |
| C2 | Disciplina ofertei | 3 | Se construiește mult peste nevoi sau stocurile de locuințe nevândute sunt mari. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 8 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 29,6% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 8 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 8 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 7 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 3,4% = -0,9 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 5 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 9 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 2 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +15,4% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 6 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +2,3% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 5 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 7 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Danemarca · 5/14 · scor 6,22 · Fond confirmat
Sistem de credit ipotecar prin obligațiuni, unic și foarte stabil; prețurile cresc moderat, susținute de o economie puternică. Datoria brută a gospodăriilor este foarte mare, dar acoperită de active.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 6 | Cerere moderată: creștere și locuri de muncă la nivel obișnuit. Date: creștere 3,7% în 2026, șomaj 3% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 3 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 85,2% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 9 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 7 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 2,1% (2026-11-02) − inflație 2,2% = -0,1 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 5 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 3 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +13,4% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 9 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +7,6% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 8 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Statele Unite · 5/14 · scor 5,94 · Fond confirmat
Lipsă de case pe piață: proprietarii cu credite vechi, ieftine, nu vând, iar vânzările de case existente sunt la minime de decenii. Prețurile sunt aproape de maximele istorice, iar dobânzile ipotecare rămân ridicate față de ultimul deceniu.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 5 | Cerere moderată: creștere și locuri de muncă la nivel obișnuit. Date: creștere 2,3% în 2026, șomaj 4,2% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 4 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 69,4% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 6 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 8 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 3,875% (2026-11-03) − inflație 3,7% = 0,1 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 8 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 7 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 4 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +6,8% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 4 | Prețul real al locuințelor scade. Date: prețul real -2,6% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 5 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Austria · 5/14 · scor 5,84 · Fond în confirmare
Piață dominată de chirii și locuințe sociale (mai ales Viena), ceea ce temperează speculația. Regulile mai stricte de creditare din 2022 au răcit prețurile; acum se stabilizează.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 3 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 0,6% în 2026, șomaj 5,7% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 6 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 44,0% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 8 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 3,6% = -1,1 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 5 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 5 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 7 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -4,5% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 7 | Atenție echilibrată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 5 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +0,1% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 8 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Regatul Unit · 5/14 · scor 5,68 · Fond în confirmare
Deficit cronic de construcții, cu ținte guvernamentale de locuințe noi greu de atins. Prețurile au stagnat în termeni reali din 2022; creșterea economică slabă și taxele pe proprietate pentru investitori limitează cererea.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 3 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,3% în 2026, șomaj 5,3% |
| C2 | Disciplina ofertei | 5 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 4 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 76,2% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 8 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 3,75% (2026-11-02) − inflație 3,4% = 0,3 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 7 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 7 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 7 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -4,7% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 5 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +0,1% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Australia · 5/14 · scor 5,54 · Fond confirmat
Deficit de locuințe și imigrație puternică țin prețurile sus, la niveluri foarte mari față de venituri. Statul a extins schema de cumpărare cu avans de 5%, care crește cererea fără să crească oferta.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,9% în 2026, șomaj 4,4% |
| C2 | Disciplina ofertei | 4 | Se construiește mult peste nevoi sau stocurile de locuințe nevândute sunt mari. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 1 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 112,1% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 7 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 8 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 4,6% (2026-10-29) − inflație 3,9% = 0,7 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 8 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 3 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +11,7% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 5 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 7 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +4,2% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 5 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Spania · 5/14 · scor 5,48 · Fond în confirmare
Creștere economică peste media zonei euro și imigrație puternică, cu un deficit de locuințe noi estimat la sute de mii. Cumpărătorii străini și închirierile turistice concurează cu localnicii; criza accesibilității a devenit temă politică majoră, iar statul intervine tot mai des (chirii plafonate, eliminarea vizei de aur).
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 2,5% în 2026, șomaj 9,8% |
| C2 | Disciplina ofertei | 7 | Oferta nouă e disciplinată: nu există un val de apartamente goale. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 6 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 43,7% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 8 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 6 | Instituții acceptabile. |
| C7 | Costul creditului | 4 | Creditul e fie prea scump (frânează piața), fie prea ieftin (umflă o bulă). Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 4,9% = -2,4 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 7 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 8 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 0 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +24,1% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 4 | Euforie sau panică în presă. |
| C12 | Trendul prețurilor | 9 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +8,6% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 4 | Mulți investitori străini sau fonduri pe aceeași piață. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Italia · 5/14 · scor 5,40 · Fond în confirmare
Prețurile reale sunt încă sub nivelurile de acum 15 ani. Populația scade și îmbătrânește, iar creșterea economică e modestă; Milano și orașele turistice sunt excepțiile.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 3 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 0,8% în 2026, șomaj 5,6% |
| C2 | Disciplina ofertei | 7 | Oferta nouă e disciplinată: nu există un val de apartamente goale. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 7 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 36,1% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 4 | Puțini factori noi care să aducă cumpărători. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 6 | Instituții acceptabile. |
| C7 | Costul creditului | 5 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 4,2% = -1,7 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 4 | Locuințe suficiente sau în surplus. |
| C10 | Evaluare | 6 | Prețul real e aproape de medie. Date: prețul real +0,2% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 7 | Atenție echilibrată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 5 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +1,0% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 7 | Puțini investitori pe același pariu. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Suedia · 4/14 · scor 5,96 · Fond fără formă
Prețurile au corectat puternic în 2022-2023, iar acum se stabilizează odată cu scăderea dobânzilor. Datoria gospodăriilor este printre cele mai mari din Europa, iar construcțiile noi au scăzut mult, ceea ce poate readuce deficitul.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 2,5% în 2026, șomaj 8,5% |
| C2 | Disciplina ofertei | 5 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 3 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 82,7% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 6 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 9 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 8 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 1,75% (2026-11-03) − inflație 1,1% = 0,6 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 6 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 7 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -4,8% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 7 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +4,3% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Japonia · 4/14 · scor 5,64 · Fond în confirmare
Locuințele din Tokio și alte mari orașe se scumpesc, cu cerere din partea investitorilor străini atrași de yenul slab, în timp ce în restul țării populația în scădere ține prețurile jos. Banca Japoniei crește treptat dobânzile.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 3 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 0,7% în 2026, șomaj 2,5% |
| C2 | Disciplina ofertei | 7 | Oferta nouă e disciplinată: nu există un val de apartamente goale. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 5 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 65,1% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 6 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 1,25% (2026-11-03) − inflație 2,1% = -0,8 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 7 | Multe orașe și regiuni dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 4 | Locuințe suficiente sau în surplus. |
| C10 | Evaluare | 4 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +7,2% față de media pe 10 ani (2025-Q4) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 6 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +2,4% într-un an (2025-Q4) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 8 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Țările de Jos · 4/14 · scor 5,56 · Fond în confirmare
Unul dintre cele mai mari deficite de locuințe din Europa, recunoscut oficial. Reglementarea chiriilor din 2024 a redus oferta de închiriere, iar prețurile au reluat creșterea rapidă.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,5% în 2026, șomaj 4% |
| C2 | Disciplina ofertei | 5 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 2 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 93,6% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 6 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 7 | Cumpără mai ales cei care locuiesc în casă. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 3,3% = -0,8 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 9 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 2 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +16,1% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 5 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 6 | Prețul real e stabil. Date: prețul real +1,2% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 7 | Risc mic. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Portugalia · 3/14 · scor 5,42 · Fond în confirmare
Prețuri în creștere rapidă de peste un deceniu, cu cerere străină și turistică puternică în Lisabona, Porto și Algarve. Oferta nouă e mică, iar accesibilitatea pentru localnici e printre cele mai slabe din UE.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 2,1% în 2026, șomaj 5,9% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 6 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 53,3% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 7 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 5 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 6 | Instituții acceptabile. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,5% (2026-11-03) − inflație 3,6% = -1,1 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 5 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 8 | Lipsesc locuințe: cererea depășește oferta pe termen lung. |
| C10 | Evaluare | 0 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +47,1% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 4 | Euforie sau panică în presă. |
| C12 | Trendul prețurilor | 10 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +12,8% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 4 | Mulți investitori străini sau fonduri pe aceeași piață. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Noua Zeelandă · 3/14 · scor 5,34 · Fond în confirmare
Prețurile au scăzut considerabil după vârful din 2021, iar interdicția pentru cumpărătorii străini și regulile fiscale au redus speculația. Economia slabă și emigrarea spre Australia apasă cererea.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 2% în 2026, șomaj 5,4% |
| C2 | Disciplina ofertei | 6 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 2 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 90,3% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 4 | Puțini factori noi care să aducă cumpărători. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 6 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 2,75% (2026-10-30) − inflație 3,7% = -1,0 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 5 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 5 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 8 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -9,0% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 6 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 3 | Prețul real al locuințelor scade. Date: prețul real -4,6% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 7 | Puțini investitori pe același pariu. |
| C14 | Risc | 6 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Canada · 3/14 · scor 5,06 · Fond în confirmare
Una dintre cele mai scumpe piețe raportat la venituri, cu gospodării foarte îndatorate. Imigrația a fost redusă deliberat, iar apartamentele noi din Toronto și Vancouver se vând greu; interdicția de cumpărare pentru străini a fost prelungită.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 3 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,1% în 2026, șomaj 6,5% |
| C2 | Disciplina ofertei | 5 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 2 | Gospodăriile sunt deja foarte îndatorate. Date: datoria gospodăriilor 100,1% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 5 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 8 | Proprietate sigură și reguli stabile pentru credite și chirii. |
| C7 | Costul creditului | 7 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 2,5% (2026-11-02) − inflație 3,1% = -0,6 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 6 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 6 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 9 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -11,7% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 5 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 2 | Prețul real al locuințelor scade. Date: prețul real -6,7% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 5 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 5 | Câteva riscuri de urmărit. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
China · 3/14 · scor 4,84 · Fond în confirmare
Prețurile caselor noi scad de peste trei ani, iar stocurile de apartamente nevândute și neterminate sunt uriașe după criza dezvoltatorilor. Populația scade, iar cumpărătorii amână achizițiile așteptând un prag minim de preț.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 7 | Economie în creștere și locuri de muncă: oamenii își permit locuințe. Date: creștere 4,5% în 2026, șomaj 5,1% |
| C2 | Disciplina ofertei | 3 | Se construiește mult peste nevoi sau stocurile de locuințe nevândute sunt mari. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 5 | Datoria gospodăriilor e moderată. Date: datoria gospodăriilor 61,4% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 3 | Puțini factori noi care să aducă cumpărători. |
| C5 | Cerere de locuire | 4 | Mare parte din cerere vine de la investitori care pariază pe preț. |
| C6 | Reguli și instituții | 4 | Reguli schimbătoare, proprietate sau cadastru nesigure. |
| C7 | Costul creditului | 7 | Dobânda reală e moderată: creditul e accesibil, dar sănătos. Date: dobândă 3% (2026-11-03) − inflație 0,9% = 2,1 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 5 | Câteva orașe dinamice. |
| C9 | Deficit de locuințe | 2 | Locuințe suficiente sau în surplus. |
| C10 | Evaluare | 10 | Prețul real e sub media ultimilor 10 ani. Date: prețul real -18,0% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 4 | Euforie sau panică în presă. |
| C12 | Trendul prețurilor | 2 | Prețul real al locuințelor scade. Date: prețul real -7,0% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 3 | Risc mare: bulă de credit, crize politice sau taxe bruște. |
Ungaria · 2/14 · scor 4,94 · Formă fără fond
Programul de credite cu dobândă fixă de 3% pentru prima locuință (din septembrie 2025) a stimulat cererea și prețurile. Piața depinde mult de Budapesta, iar politicile economice se schimbă des și sunt legate de ciclul electoral; inflația a fost printre cele mai mari din UE.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 4 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere 1,9% în 2026, șomaj 4,5% |
| C2 | Disciplina ofertei | 5 | Construcțiile sunt aproape de nevoi. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 9 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 17,0% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 5 | Câțiva factori noi de cerere. |
| C5 | Cerere de locuire | 6 | Cerere amestecată: locuire și investiție. |
| C6 | Reguli și instituții | 4 | Reguli schimbătoare, proprietate sau cadastru nesigure. |
| C7 | Costul creditului | 5 | Costul creditului e acceptabil. Date: dobândă 5,5% (2026-10-28) − inflație 1,6% = 3,9 pp |
| C8 | Cerere diversificată | 4 | Cererea e concentrată într-un singur oraș. |
| C9 | Deficit de locuințe | 5 | Un deficit moderat de locuințe. |
| C10 | Evaluare | 0 | Prețul real e mult peste media ultimilor 10 ani. Date: prețul real +33,5% față de media pe 10 ani (2026-Q2) |
| C11 | Media (neliniar) | 5 | Atenție moderată. |
| C12 | Trendul prețurilor | 9 | Prețul real al locuințelor crește. Date: prețul real +8,2% într-un an (2026-Q2) |
| C13 | Aglomerație (invers) | 6 | Poziționare moderată. |
| C14 | Risc | 4 | Risc mare: bulă de credit, crize politice sau taxe bruște. |
Surse: BIS, prețurile locuințelor
Emiratele Arabe Unite · 2/14 · scor 4,10 · Formă fără fond · fără date: C7, C10, C12
BIS nu publică încă un indice al prețurilor locuințelor pentru Emiratele Arabe Unite, deci trei condiții calculate lipsesc. Dubai a avut o creștere excepțională după 2021, dar în al doilea trimestru din 2026 prețurile au scăzut cu 4% și chiriile cu 6% față de trimestrul anterior, pe fondul unui val de livrări (peste 13.000 de locuințe în T2 și circa 32.000 așteptate în a doua jumătate a anului). Cererea vine mult din partea investitorilor străini, iar războiul din regiune a crescut riscul.
| # | Condiție | Notă | Pe înțeles |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | 0 | Economia crește puțin sau șomajul e mare: cererea de locuințe e slabă. Date: creștere -3,9% în 2026 |
| C2 | Disciplina ofertei | 3 | Se construiește mult peste nevoi sau stocurile de locuințe nevândute sunt mari. |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | 8 | Gospodăriile au datorii mici: creditul poate crește sănătos. Date: datoria gospodăriilor 24,8% din PIB (2024) |
| C4 | Factori noi de cerere | 8 | Cerere nouă puternică: urbanizare, migrație, investiții, fabrici noi. |
| C5 | Cerere de locuire | 4 | Mare parte din cerere vine de la investitori care pariază pe preț. |
| C6 | Reguli și instituții | 6 | Instituții acceptabile. |
| C7 | Costul creditului | — | Nu se poate evalua încă (de exemplu, activul nu se tranzacționează public). |
| C8 | Cerere diversificată | 4 | Cererea e concentrată într-un singur oraș. |
| C9 | Deficit de locuințe | 3 | Locuințe suficiente sau în surplus. |
| C10 | Evaluare | — | Nu se poate evalua încă (de exemplu, activul nu se tranzacționează public). |
| C11 | Media (neliniar) | 4 | Euforie sau panică în presă. |
| C12 | Trendul prețurilor | — | Nu se poate evalua încă (de exemplu, activul nu se tranzacționează public). |
| C13 | Aglomerație (invers) | 3 | Mulți investitori străini sau fonduri pe aceeași piață. |
| C14 | Risc | 4 | Risc mare: bulă de credit, crize politice sau taxe bruște. |
Surse: Khaleej Times (Cushman & Wakefield): prețuri și chirii în scădere, august 2026
Formulele condițiilor calculate
- C1: Cererea reală (FMI 2026): nota = 2 + 1,2 × creșterea PIB real − 0,3 × șomajul care depășește 5%.
- C3: Datoria gospodăriilor (FMI, ultimul an disponibil, % din PIB): nota = 10 − datoria / 12 (24% dă 8, 60% dă 5, 96% dă 2).
- C7: Costul creditului (BIS): dobânda reală = dobânda de politică monetară − inflația; nota = 9 − 1,5 × distanța față de +1 pp (creditul prea scump frânează piața, creditul prea ieftin umflă bule).
- C10: Evaluarea (BIS): prețul real al locuințelor față de media ultimilor 10 ani; nota = 6 − abaterea în % / 4 (20% peste medie dă 1, 8% sub medie dă 8).
- C12: Trendul (BIS): variația anuală a prețului real al locuințelor, ultimul trimestru; nota = 5 + variația / 2.
Datele din spatele notelor
Ce arată datele
Paragraf calculat automat din datele de mai sus; se actualizează odată cu ele.
Germania îndeplinește cele mai multe condiții (9 din 14). Locuințe scumpe față de propriul istoric (prețul real cu peste 15% peste media pe 10 ani): Polonia, Cehia, Irlanda, Spania, Țările de Jos, Portugalia, Ungaria. Prețul real scade față de acum un an în: Germania, Franța, Statele Unite, Noua Zeelandă, Canada, China. România e pe locul 5 din 22, cu 7 condiții îndeplinite: prețul real +1,5% într-un an (2026-Q2), datoria gospodăriilor 10,7% din PIB (2024).
Piața imobiliară a unei țări nu se cumpără direct: o urmărim ca context pentru economie, bănci, dezvoltatori și monedă. Creșterea prețurilor nu e suficientă: contează dacă e susținută de venituri și de un deficit real de locuințe sau doar de credit ieftin și investitori. Nu este o recomandare de investiții.
Cum aplicăm cele 14 condiții în acest domeniu
Același algoritm ca la cripto, companii și mărfuri: fiecare condiție primește o notă de la 0 la 10 și e îndeplinită de la 7. Ponderile sunt identice în toate domeniile; se schimbă doar ce măsurăm concret.
| # | Condiție | Ce măsurăm | Pondere |
|---|---|---|---|
| C1 | Cerere reală | Creștere economică și locuri de muncă: oamenii își permit să cumpere sau să închirieze. | 16% |
| C2 | Disciplina ofertei | Construcții noi echilibrate față de nevoi, fără un val de apartamente goale. | 6% |
| C3 | Îndatorarea gospodăriilor | Datorie mică a gospodăriilor față de PIB: creditul are loc să crească sănătos. | 6% |
| C4 | Factori noi de cerere | Urbanizare, migrație, investiții străine, fabrici noi. | 8% |
| C5 | Cerere de locuire | Cumpără cine locuiește, nu doar investitori care pariază pe preț. | 6% |
| C6 | Reguli și instituții | Proprietate sigură, cadastru, reguli stabile pentru credite și chirii. | 8% |
| C7 | Costul creditului | Dobândă reală moderată: creditul e accesibil, dar nu umflă o bulă. | 8% |
| C8 | Cerere diversificată | Mai multe orașe și regiuni dinamice, nu doar capitala. | 4% |
| C9 | Deficit de locuințe | Lipsesc locuințe, sau cele existente sunt vechi și supraaglomerate. | 6% |
| C10 | Evaluare | Prețul real al locuințelor față de media ultimilor 10 ani. | 6% |
| C11 | Media (neliniar) | Atenție echilibrată; euforia marchează vârful. | 6% |
| C12 | Trendul prețurilor | Variația anuală a prețului real al locuințelor. | 6% |
| C13 | Aglomerație (invers) | Puțini investitori străini sau fonduri care pariază pe aceeași piață. | 6% |
| C14 | Risc | Fără bulă de credit, crize politice sau taxe bruște pe proprietate. | 8% |
Întrebări despre raționament
Nu ești de acord cu o notă sau vrei să știi de ce un activ e unde e? Întreabă. Răspundem la actualizarea săptămânală, cu surse, pe email și, dacă ești de acord, aici pe pagină.
Întrebări cu răspuns
Se încarcă…
Surse
- BIS, prețurile locuințelor, dobânzile de politică monetară și prețurile de consum (preluat la 2026-11-05)
- FMI, World Economic Outlook și baza globală de date privind datoria (API DataMapper) (preluat la 2026-11-05)